您当前的位置 : 首页  >  运动汇 > 正文  

搏击深水区!解读全能型房企样本,中海龙湖华润的铁人三项

2020-04-26 来源:宁夏体育频道

2019年,无疑是中国房地产的一个调整年。

此前,在2018年下半年,国家明确提出“坚决遏制房价上涨”的调控主基调,万科收到“发散聚焦活下去”的警告,房企月进入行业“下半场”的竞逐,开始了一场较量能力、技巧与耐力的铁人三项全能赛。

如今,作为这项赛事的阶段性成果,上市房企2019年业绩报告相继公布。楼市资本论发现,以往风行业内的“低快速增长、慢周转”模式逐渐没落,顾及规模、利润、财务的均衡发展模式成为主流自由选择。在深水区中,谁能坚守规模、利润、财务“铁三角”,做扩展能力、盈利能力、融资能力的均衡发展,全面领先,谁就能赢得全能赛事的主动权。

据此,楼市资本论研究院率先提出“全能型房企”新概念,并选择以较大优势暂时领先行业的中海、龙湖、华润三家房企为代表。从2019年业绩来看――

虽然分属央企、民企的不同阵营,但这三家房企销售规模都稳住行业前十,增长率大幅领先行业平均水平;中海是业内公认的利润王,龙湖和华润的盈利能力也是行业翘楚,三家目前市值均跻身行业前五;而且,三家都以财务稳健见长,融资成本之低,分列行业三甲……

无论规模、利润还是财务,中海、龙湖、华润三家的空战展现出都卓尔不群,堪称铁人三项全能标杆。

中流击水,谁主沉浮?我们坚信,在新冠疫情后,“全能型房企”将作为行业定海神针,推动房地产稳步衰退,引领仅有行业高质量成长。

【一】扩展能力:中海龙湖华润业绩引导行业

先看规模扩展能力。全能型房企坚守“铁三角”,并不单纯执着规模的高速扩张,但从2019年合约销售的增长情况来看,中海、龙湖和华润尽管各有千秋,但都远高于同期TOP100房企平均7%的快速增长水平。

增长速度最低的是中海地产,2019年实现合约销售3771.7亿港元,同比增长25.2%。在去年楼市整体趋软的大环境下,这个业绩可谓亮丽。

龙湖地产与华润置地去年签约销售均实现2425.0亿元,联手跻身行业前十强,但两者的表现大相径庭。

去年,TOP10房企业绩增长速度明显放缓,从2018年平均35.4%的增长速度大幅回升到15%,而龙湖同比快速增长21%,超过TOP10的整体展现出;年度目标完成率更是高达110.2%,在TOP10房企中仅次于世茂房地产,可谓凤毛麟角。华润因屡屡换帅,业绩难免不受影响,但还是压线已完成年度销售任务,不过其15.1%的增长率,却是过去五年的新高。

在规模扩张上,龙湖并不在乎一时名列,而是追求有质量的可持续增长,今年销售目标原作2600亿元,略增7.2%。华润则继续维持一贯的稳健风格,今年瞄准2620亿元,增长速度8%,与龙湖不相上下,经营目标是销售规模“攻下前十”,维持规模和利润双增长。中海地产按照十三五规划,今年销售目标是4000亿港元,增速仅6%,略显保守。

从土地储备看,龙湖去年拿地90幅,新的拓11城,新增土储1731万平方米,土储总建面6814万平方米,其中约90%集中在热点城市和价值区域,可以确保长期盈利快速增长。截至去年底,华润总土地储备6868万平方米,中海挥土储8923万平方米,都可以满足未来三四年的开发市场需求。

龙湖集团业务布局图

不过,值得注意的是,中海今年拿地支出是1400亿元,同比增长23%;3月13日又投出“2020寻地合作计划”,诚邀各界展开全面合作,可见为了在规模和利润上做有效地均衡,中海仍在涡轮冲规模、补短板。

综合以上表现,中海、龙湖和华润以“长期持续务实快速增长”为战略指引,去年规模扩张均超行业平均水平,今年都有意上升增速,而且土储充裕,业务布局注重安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市。

楼市资本论指出,这是全能型房企理性务实,审慎面对新冠疫情冲击,执着持续稳健高质量茁壮的成熟展现出。

【二】盈利能力:中海确保利润王,龙湖或将反超华润

再看盈利能力。全能型房企都以利润为核心,去年无论利润总量还是利润率,均有不俗表现。

中海地产是业内普遍认为的“利润王”,净利润和归母净利润长期正处于行业首位。2017年,中海净利润351亿元,首次被万科和恒大打破;去年,中海录得归母净利润416.2亿元,增幅仅10.3%,但其25.4%的净利润率仍然坐落于行业最低区间,远高于龙头房企10%的平均水平。

华润置地一向以高毛利受到业内赞誉,去年股东应占溢利录得286.7亿元,同比快速增长18.3%;扣减投资物业评估增值后的核心股东不应占到溢利216.5亿元,同比增长12.2%。全年综合毛利润率37.9%,从行业维度横向比较,依然具有足够竞争力,但是和自身横向比较,相对2017年40.3%、2018年43.4%的高位,盈利能力有所下滑。

相比之下,龙湖去年盈利能力稳步提高,核心溢利同比持续增长。其归属于股东的净利润183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元,同比增长21%。毛利同比快速增长28.5%至508亿元,毛利率为33.6%。另外,龙湖去年已售但未结算的合约销售额为2535亿元,这也为未来核心利润持续稳定增长提供了有力支撑。

龙湖这种稳健增长态势,得到资本市场的积极回应。楼市资本论注意到,今年一季度,千亿市值房企股价全线下跌,唯有龙湖一家逆势上涨,总市值从去年末的1956亿增至一季度末的2066亿,涨幅5.62%;位居行业前五;而中海和华润虽然业绩表现不俗,市值还是分别暴跌19.17%、15.88%。

综合比较,楼市资本论指出,中海在利润规模上与龙头房企的差距缩小,但其利润王地位短期内还不会动摇;龙湖的盈利能力目前稍逊于华润,但从发展态势来看,很有可能在一两年内实现反超。

【三】融资能力:龙湖票息创意低,中海华润务实

最后看财务展现出和融资能力,中海、华润和龙湖都毫无疑问是业内的佼佼者。

中海地产拥有穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-的信用评级,是全行业唯一取得国际A级评级的房企,能以低至2%~3%的利息区间展开海外融资,而中资房企发售的美元债票息多在6%~9%之间。

截至去年末,中海地产银行及其他借贷为1222.6亿元,应付票据677亿元,持有人银行结余及现金954.5亿元,财务健康;资产负债率60.06%、清净借贷比率33.68%、加权平均借贷成本4.21%,均处于行业低于区间。

华润的信用评级平稳在“BBB+”、“Baa1”及“BBB+”,全年借贷总额1345.4亿元,融资成本4.45%,仅次于中海,同样维持全行业最低区间。截至2019年底,公司负债总额约5286亿元,资产负债率为69.3%,有息负债率36.6%,均保持在低位运行。

民营企业虽然不具备央企在融资方面的天然优势,但龙湖的财务盘面仍持续向好:2019年业绩稳步扩张的同时,全年净负债率仅51%,挥现金609.5亿元,一年内到期债务139.3亿元,现金短债比高达4.38。去年,集团借贷总额1460亿元,平均融资成本4.54%,在全行业中仅次于中海和华润,是融资成本低于的民营房企。

在去年房企融资渠道收紧、融资成本高企的行业背景下,如果说,中海和华润主要利用其央企优势而维持较低的融资利率,那么,龙湖则基于自身希望,获得“BBB”、“Baa3”、“BBB”全投资级信用评级。特别是其“晴天补屋顶”的操作者手法,使得龙湖在境内外发债融资时,屡屡以长年期、低票息创下业内记录。比如:

去年上半年,龙湖发行22亿元公司债券,票面利率介乎3.99%-4.7%之间;7月份发行境内公司债,票息低至3.9%;9月份发行8.5亿美元投资级优先票据,创造了近两年中国民营房企10年期发行最低票息和最大规模的发行记录;

今年1月份发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美金为7.25年期、票息3.375%,4亿美金为12年期、票息3.85%,缔造民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录……

作为资本密集型行业,低息融资考验着每一家房企的生存能力。中海、华润和龙湖领衔全行业的卓越展现出,无愧“全能型房企”称号。

2019年,楼市转入下半场;今年,新冠疫情来势汹汹,被迫房企在深水区中庆贺惊涛骇浪。

中流击水,谁主沉浮?楼市资本论认为,中海、龙湖和华润这些标杆房企的业绩表现,已经得出答案――

未来唯有全能型房企,才是处变不惊、引领房地产业高质量成长的中流砥柱。

上一页:预测足彩任九19162期:欧冠小组赛第五轮,皇马能复仇巴黎圣日耳曼吗

下一页:国际奥委会发文:奥运延期产生8大影响

相关阅读
友情链接: 胶囊胃镜 世茂 无接触式胃镜检查安翰解决方案 无接触式胃镜检查安翰解决方案 世茂股份 无接触式胃镜检查安翰解决方案
备案号: 网站: 宁夏体育频道